KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA ORTAK YER KAVRAMI

KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA ORTAK YER KAVRAMI VE ORTAK YERLERDE YAPILAN TADİLAT VE TAMİRATLARIN AKIBETİ

1. KISACA KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN DOĞUŞU

Modern çağda şehirleşmenin ve köyden kente göç hareketlerinin artması ile şehir merkezleri oldukça gelişmiş ve yoğun nüfusun bir arada yaşadığı “megakent”lere dönüşmüştür. Yüzbinlerce hatta çoğu kentte milyonlarca insan bir arada yaşamak ve hayatlarını birlikte idame ettirmek için çabalamaktadır. Bu birlikte yaşama gayretinin en doğal sonucu da kişilerin konut edinmesi ve barınma ihtiyaçlarını gidermesi gerekliliğidir. Milyonlarca insanın bir arada yaşadığı bir kentte, konut çeşidinin çoğunluğunun tek katlı ve bahçeli evlerden oluşması fiziken imkansızdır. Bu imkansızlık nedeniyle daha farklı ve çoğunluğun ihtiyacını karşılamaya yönelik bir konut çeşidi ihtiyacı gerekli olmuştur. Hızla gelişen inşaat sektörü ve mühendislik bilimi bu ihtiyaca cevap vermiş ve yüksek katlı binaların yapımına olanak sağlamıştır.

Yüksek katlı binaların ortaya çıkması ile birlikte bu hususta hukuki düzenlemenin varlığı da önem arz etmiştir. Nitekim her bir bağımsız bölümün farklı bir maliki olması gerektiğinden Kat Mülkiyeti Hukuku doğmuş ve hızla gelişmiştir. Bununla birlikte bir arada yaşamanın getirdiği pek çok problemin çözümü için de Kat Mülkiyeti Hukuku kurallar getirmiştir. Bir arada yaşamanın en çok uyuşmazlık konusu olduğu durumlar ise ortak yerlerin kullanımına ilişkindir.

Kısa bir girişin ardından makalemizin konusundan bahsetmek gerekirse; makalemizde Kat Mülkiyeti Hukukunda belirlenmiş olan “ortak yerler” kavramının ne olduğundan ve bu alanlarda yapılan tadilat ve tamiratların akıbetinden bahsedeceğiz.

2. ORTAK YERLERİN TANIMI NEDİR?

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Hukukunun temel yasal mevzuatı 23/6/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Kat Mülkiyeti Kanununun 2. Maddesinde ortak yerler şu şekilde tanımlanmıştır: “Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler denir”

Tanımlamadan da anlaşılacağı üzere ortak yerler bağımsız bölümlerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortaklaşa kullanıyor olduğu alanlardır. Bu yerlere örnek vermek gerekirse, apartmanın girişi, ortak koridorlar, merdivenler, asansör, asansör dairesi, bodrum katı, çatı, bahçe, bahçe girişi, bahçe duvarları sayılabilir. Bunların yanı sıra apartmanın dış duvarları, teras istinat duvarları, çatı ve hatta binayı ayakta tutan kolon ve kirişler, binanın temeli, tavan ve tabanlar, ortak duvarlar da ortak yer olarak kabul edilmektedir.

3. ORTAK YERLERİN MÜLKİYETİ VE KULLANIM HAKKI NASIL BELİRLENİR?

Kat Mülkiyeti Kanunun 16. Maddesine göre “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” Bu hükümden de anlaşılacağı üzere her kat malikinin ortak yerlerdeki malikliği ve kullanım hakkı arsa payı ile orantılıdır. Kanun hükmü açıkça arsa payını nazara vermiş olduğundan sahiplik ve kullanım koşullarını belirlerken bağımsız bölüm sayısına değil her kat malikinin arsa payının ne olduğuna hususiyetle dikkat edilmelidir. Bununla birlikte kanunkoyucu anasözleşmede bunun aksinin kararlaştırılabileceğini de belirterek ortak yerlerin kullanımında asıl kuralın değiştirilebileceğini belirtmiştir.

Bunun yanı sıra kanunkoyucu 18. Maddede kat maliklerine ortak yerlerin kullanımı ile ilgili önemli bir özen yükümlülüğü yüklemiştir. Buna göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerekse ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Bu sebeple kat maliklerinin ortak yerleri kullanırken azami özen ve dikkati göstermesi zorunludur.

Örneğin bir kat maliki kendi arsa payı oranından daha fazla yer kaplayacak şekilde çatıda anten, güneş enerjisi vs gibi bir tesis kuramaz. Yine aynı şekilde bodrum katta kendi oranının üstünde bir kullanım yapamaz. Kat maliki bina bahçesinde diğer malikleri rahatsız edecek şekilde gürültülü herhangi bir eylemde bulunamaz, kat maliki bina bahçesinde diğer maliklerin rızası olmaksızın ve sadece kendisinin kullanımında olacak şekilde şenzlong ve şemsiye kurup yahut masa sandalye koyup kullanamaz.

4. ORTAK YERLERDE TAMİRAT YAPILABİLİR Mİ?

Kanunkoyucu ortak yerlerde yapılacak tamirat ve tadilatlar için kat maliklerinin 5’te 4 ünün ortak kararının alınması gerektiğini belirlemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19/2’de düzenlenmiş bu hükme göre “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”

Görüleceği üzere kat maliki kendi isteği doğrultusunda ortak yerlerde herhangi bir onarım, tadilat, değişiklik yapamaz. Kanunkoyucu bu hüküm ile Kat Maliklerine diğer kat maliklerinin 5’te 4’lük çoğunluğu sağlanmadan Ana taşınmazda ve ortak yerlerde Değişiklik Yapmama Borcunu yüklemiştir. Ancak hükmün hemen devamında istisnasını getirmiştir. Buna göre; “Ancak Ortak yerde bir bozukluk varsa, bu bozukluk anayapıya veya bağımsız bir bölüme zarar veriyorsa, bu durum mahkeme kararıyla tespit edilmişse kat maliklerinin rızası aranmadan tadilat, tamirat, değişiklik yapılabilir.”

Bu hüküm her ne kadar istisna mahiyetinde ise de dikkat edilmelidir ki, ortak yere, anayapıya veya bağımsız bölüme zarar veren bozukluğun mahkeme kararıyla tespit edilmiş olması zorunludur. Bu şartlar sağlanmadan ortak yerlerde yapılmış her türlü tadilat, tamirat, boyama, inşaat işlemleri açıkça Kat Mülkiyeti Kanununa aykırıdır.

5. KAT MALİKLERİNİN 5’TE 4’LÜK ÇOĞUNLUĞU SAĞLANMADAN VE MAHKEME KARARI OLMAKSIZIN ORTAK YERLERDE MİMARİ PROJEYE AYKIRI OLARAK YAPILAN TAMİRAT VE TADİLATLARIN AKIBETİ NE OLACAKTIR?

Böyle bir durumda diğer kat maliklerinin «ELATMANIN ÖNLENMESİ ve PROJEYE UYGUN DURUMA GETİRME DAVASI» açabilme hakları mevcuttur. Yani bir kat maliki başka bir kat malikinin 5’te 4’lük çoğunluğu ve acil durumlarda mahkeme kararı olmaksızın ortak yerlerde yapmış olduğu tadilat ve tamiratın, eski hale getirilmesini isteyebilir. Bu dava sonucunda mahkeme istemi haklı görürse «Ortak yerin mimari projeye uygun eski haline getirilmesine» karar verecektir. Elatmanın Önlenmesi ve Projeye Uygun Duruma Getirme Davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Bununla birlikte unutulmamalıdır ki; Kat maliklerinin 5’te 4’lük çoğunluğunun yazılı rızası alınmış olsa dahi, ortak yerlerde yapılacak onarımlar ve kurulacak tesisler Anataşınmaza zarar vermemelidir, Kat Malikinin Arsa Payı oranını aşmamalıdır ve değişikliğe onay vermeyen kat maliklerini rahatsız etmemelidir. Aksi halde kat maliklerinin 5’te 4’lük çoğunluğunun rızası alınmış olmasına rağmen mahkeme ortak yerin mimari projeye uygun eski haline getirilmesine karar verecektir.

6. UYGULAMADA EN ÇOK GÖRÜLEN ORTAK ALANA EL ATMA ÖRNEKLERİ NELERDİR?

´ Balkonunun kapatılarak odaya dahil edilmesi

´ Dış duvarın delinerek soba borusu geçirilmesi

´ Dış duvara Klima motoru takılması

´ Pencere ve kapıların değişik renkte boyanması

´ Bağımsız bölüme mimari projede yer almayan bir pencere açılması

´ Terasın genişletilmesi

´ Bodrum kata bağımsız bölüm inşa edilmesi

´ Çatı katına su deposu inşa edilmesi

´ Ortak bahçeye gölgelik yapılması, beton dökülerek yol yapılması

7. YARGITAY İÇTİHATLARI İLE BELİRLENMİŞ İSTİSNA DURUMLAR

Yargıtay içtihatları ile bazı el atmalara yönelik istisnalar getirilmiştir. Bu istisna hallerinde şartlarını taşıyorsa 5’te 4’lük çoğunluğun yazılı rızası olmasa dahi yapılan değişikliğin ortak alana el atma mahiyetinde olmadığına hükmetmiştir. Bu istisnalar şu şekilde sıralanabilir:

1. Güneş enerjisi sistemi takılması

Yargıtay bu tarz uyuşmazlıklarda çevreci bir tutum sergilemekte ve Güneş Enerjisi sistemi takılması için 5’te 4’lük çoğunluğun yazılı onayını aramamaktadır. Ancak elbette ki bunun sınırları mevcuttur. Yapılacak güneş enerjisi sisteminin anayapıya zarar vermemesi, anayapının estetiğini bozmaması, kat malikinin arsa payı ile orantılı olması ve diğer kat maliklerinin de bu sistemi kullanabileceği kadar yer kalmış olması gerekmektedir. Bu şartlar mevcutsa kat maliki diğer kat maliklerinin rızasına gerek kalmaksızın ortak alan olan dam veya çatıda güneş enerjisi sistemi kurabilecektir.

2. Balkon ve pencerelere panjur veya demir parmaklık takılması

Yargıtay içtihatlarına göre balkon ve pencerelere panjur ve demir parmaklık takılması için 5’te 4’lük çoğunluğun rızasına gerek yoktur. Ancak takılacak olan panjur ve demir parmaklıkların binanın siluetini ve dış görünümünü bozmaması ve komşu bağımsız bölümlerin görüş açısını kapatmıyor olması gerekmektedir.

3. Bağımsız Bölümün duvarına reklam panosu asılması

Yargıtay içtihatlarına göre bağımsız bölümün dış duvarına reklam panosu asılması için kat maliklerinin 5’te 4’ünün yazılı rızasına gerek yoktur. Ancak asılacak reklamın binanın dış görünümünü bozmayacak biçim ve renkte, makul ölçülerde olması gerekir.

4. TV Anteni takılması, Pencerenin altına yahut balkon duvarına Klima Motoru takılması

Yargıtay içtihatlarında istisna olarak belirlenen bir diğer durum ise TV anteni takılması veya pencerenin altına klima motoru takılmasıdır. Bu durumda 5’te 4’ün yazılı rızasının aranmasına gerek yoktur. Ancak takılan TV anteni veya klima motorunun binanın dış görünümünü bozmaması ve özellikle klima motorunun pencerenin yanına değil de altına takılmış olması şarttır.

SONUÇ : Ortak yerlerde kat maliklerince yapılacak her türlü onarım, tamirat ve değişiklikler kat maliklerinin 5’te4’ünün yazılı rızasına tabidir. Aksi halde yapılacak olan değişiklik projeye aykırılık anlamına gelecek olmakla kat maliklerinden birinin şikayeti üzerine mahkemece ortak yerin eski haline getirilmesine karar verilebilir. Bu sebepe kat maliklerince ortak alanlarda yapılacak her türlü değişikliğin muhakkak Kat Mülkiyeti Kanununda belirlenmiş yasal çerçeve dahilinde yapılması önemlidir.

Bu makalede sizlere kısaca Kat Mülkiyeti Hukukunun ortaya çıkma gerekliliğinden, Kat Mülkiyeti Hukukunda düzenlenmiş olan Ortak yerlerden, bu yerler üzerinde kat maliklerinin hak ve sorumluluklarından, ortak yerlerde yapılacak değişiklikler için ortak karar alınması gerektiğinden ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiş istisna durumlardan bahsettik. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar çok çeşitli ve karmaşık olabilir. Bu sebeple makalemizin sizlere faydalı olduğunu umut ediyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukuku çok detaylı ve çetrefilli olabilmektedir. Mülkiye hakkına ilişkin ağır sonuçları olabileceği göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıklarınızda sürecin bir avukat eşliğinde ilerletilmesinde fayda vardır. Mahir  Hukuk & Danışmanlık kat mülkiyeti hukukunda uzmanlaşmış avukatlarıyla her zaman hazırdır. Dilediğiniz zaman mahir avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.